売却の前に、自分たちの経済状況を把握する

不動産を売却する際に、まずやるべきことは、前もって自分たちの経済状況を把握し、思いがけないトラブルに遭遇しないように準備することです。この事前準備がおろそかになると、売却時や新たな住居を購入するときに困る場合があります。そのため注意が必要です。

ローンの残債は売却時に精算する

不動産の売却では売り手、つまり自分が想定しているように進行していかないことが多々あります。よくあることとしては、想定していた価格よりも低い価格でしか取引できずに、ローンの債務が残ってしまう場合です。住宅ローンは不動産を担保にしているケースがほとんどであり、その不動産を売却する際には残債を清算する必要があります。

残債がある場合は借り替えローンなどで対応

不動産がもしローンの残債より低い価格でしか売却できなかったときはどうすればいいでしょうか。残債がある場合は基本的には残りのローンを一括で返済する必要があります。例えば、ローンの残債が2,300万円である場合で売却価格が1,500万円のとき、800万円が清算しないといけない金額となります。けれどもこれだけの金額をすぐに出せる人はそう多くないでしょう。こうした場合には、金融機関の「買い替えローン」や「任意売却」を利用する方法があります。「買い替えローン」とは、不動産の買い替え時に利用できるローンです。新しい住宅を購入するために借りる額に、前の不動産のローン残債をプラスして借りることができます。また、「任意売却」とは、ローンの残債により金融機関に不動産を再度、担保物権とされることを防ぐために、専門の会社に売却を依頼する方法です。これを利用することにより、残債はその専門の保証会社に返済することとなり、計画を立てて分割し返済していきます。残債がある場合にはこのように対処する方法がありますが、その時点で返済が終了するわけではなく、返済が続けば、もちろんその分の利息もかかります。ですので、残債の状況や売却する予定を考えて準備する必要があります。

売却で損失が出た場合の税制優遇もある

不動産を売却して損失が出たとき、「譲渡損失の繰越控除」という税制の優遇措置を受けることができます。住宅を売却し損失が発生した場合は、売却した年とその翌年から３年間の間に所得税や住民税から繰り越して精算します。しかしながら、多くの負債が残る売却は住宅を購入するときにも影響してきます。ですので、売却価格を設定するときや買い替える住宅の希望価格は抜かりなく想定しておくことを推奨します。